Pastikan inisiatif, model jual beli tak jadikan rumah lebih mahal
Berita Harian, 30 September 2025
- Foto hiasan
Memiliki rumah sendiri menjadi impian dan penanda aras kestabilan hidup bagi majoriti rakyat Malaysia. Namun, selama beberapa dekad, ia semakin menjauh bagi kebanyakan orang, terhimpit antara jurang pendapatan melebar dengan harga hartanah terus melonjak. Isu kemampuan milik bukan lagi sekadar perbualan di kedai kopi, bahkan cabaran struktur yang menjejaskan kesejahteraan sosial dan ekonomi negara.
Justeru, kerajaan sedang merangka satu respons dasar paling komprehensif pernah disaksikan. Melalui gabungan visi jangka panjang dalam Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) dan mekanisme pelaksanaan fiskal dalam Belanjawan 2026 yang bakal dibentangkan, negara bakal menyaksikan satu anjakan besar dalam cara menangani isu perumahan.
Falsafah di sebalik RMK13 bertemakan Melakar Semula Pembangunan, menandakan perubahan pemikiran fundamental. Sektor perumahan tidak lagi dilihat sebagai enjin pertumbuhan ekonomi semata-mata, bahkan diletakkan sebagai komponen teras di bawah Teras Kesejahteraan Sosial dan Kehidupan Rakyat.
Ini selari dengan kerangka Ekonomi MADANI berhasrat untuk 'menaikkan lantai' atau taraf hidup minimum rakyat dengan kediaman selesa dan selamat diiktiraf sebagai hak asasi.
Agenda ini meletakkan satu sasaran amat bercita-cita tinggi, iaitu pembinaan satu juta unit rumah mampu milik dalam tempoh sedekad dari 2026 hingga 2035 yang akan digerakkan melalui program utama seperti Residensi MADANI dan Residensi Rakyat, sekali gus menjadi pengakuan jelas kerajaan bahawa masalah teras membelenggu pasaran adalah kekurangan penawaran unit kediaman dalam julat harga yang betul.
Bagi menyokong sasaran pembinaan berskala besar ini, RMK13 turut menggariskan strategi serampang dua mata. Pertama, memperluas akses kepada pembiayaan melalui penambahbaikan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) untuk mereka yang tidak mempunyai pendapatan tetap dan memperkasa skim Sewa untuk Beli (RTO).
Kedua, memacu penggunaan teknologi pembinaan moden seperti Sistem Binaan Berindustri (IBS) bagi mempercepatkan tempoh pembinaan dan mengawal kos.
Jika RMK13 adalah pelan induk, maka Belanjawan 2026 yang akan dibentangkan 10 Oktober ini adalah jentera pelaksana pertamanya. Sebagai belanjawan pertama di bawah rancangan lima tahun itu, ia memegang tanggungjawab besar untuk menterjemahkan visi besar kepada peruntukan kewangan dan inisiatif dasar yang konkrit. Segala digariskan di atas kertas akan diuji realitinya melalui angka dalam belanjawan ini.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) mengambil langkah proaktif dengan mengadakan sesi libat urus bersama lebih 300 pemegang taruh daripada pemaju hingga pertubuhan bukan kerajaan (NGO). Hasilnya, 13 cadangan inisiatif utama dikemukakan kepada Kementerian Kewangan untuk pertimbangan.
Antara paling menarik perhatian ialah gesaan memperkenalkan semula Kempen Pemilikan Rumah (HOC 3.0) versi MADANI. Langkah ini, yang dijangka merangkumi insentif cukai seperti pengecualian duti setem, bertujuan memberikan rangsangan jangka pendek kepada pasaran, membantu mengurangkan lambakan unit tidak terjual dan memudahkan pembelian bagi pembeli rumah pertama.
Inisiatif Rumah Kasih MADANI
Namun, KPKT tidak hanya memandang kepada penyelesaian jangka pendek. Dua lagi cadangan utamanya menunjukkan fokus kepada reformasi struktur dan intervensi sosial. Inisiatif Rumah Kasih MADANI dengan permohonan peruntukan RM200 juta, menyasarkan membaik pulih 10,000 rumah usang milik golongan miskin bandar.
Pada masa sama, cadangan memperkasakan Sistem Pengurusan Maklumat Perumahan (HIMS) sebagai pangkalan data tunggal negara di bawah inisiatif '1 Data for 1 Nation' adalah satu langkah strategik jangka panjang. Ia bertujuan menamatkan masalah percanggahan data yang sekian lama menyukarkan perancangan dasar efektif, memastikan keputusan dibuat berdasarkan maklumat tepat dan telus.
Kerajaan turut memberi isyarat Belanjawan 2026 akan meneroka model pemilikan rumah baharu. Tumpuan khusus diberikan kepada konsep 'Bina Kemudian Jual' (BTS) yang bertujuan melindungi pembeli daripada risiko projek perumahan terbengkalai yang menjadi mimpi ngeri ramai keluarga.
Namun, ia menimbulkan kebimbangan penganalisis dan pemaju yang khuatir pemindahan keseluruhan risiko kewangan kepada pemaju akan meningkatkan kos pembiayaan secara mendadak. Kos tambahan ini akhirnya, berkemungkinan besar akan dilepaskan kepada pembeli dalam bentuk harga rumah lebih tinggi, sekali gus menjejaskan matlamat utama menyediakan perumahan mampu milik.
Satu lagi model diberi nafas baharu ialah skim RTO yang dilihat jambatan penting bagi membantu golongan mempunyai kemampuan membayar komitmen bulanan, tetapi terhalang keperluan menyediakan bayaran pendahuluan tinggi.
Sudah tentu, pihak industri juga mempunyai senarai harapan sendiri. Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA) secara konsisten menyuarakan sokongan padu untuk kembalinya HOC, yang terbukti berkesan dalam merancakkan jualan.
Mereka juga berharap kerajaan dapat membantu menangani isu peningkatan kos bahan binaan dan kesukaran pembeli mendapatkan kelulusan pinjaman, terutama bagi hartanah dalam julat harga RM300,001 hingga RM500,000.
Penganalisis pasaran pula melihat Belanjawan 2026 sebagai 'pemangkin baharu' berpotensi mengubah landskap sektor hartanah secara fundamental, bukan lagi sekadar memberikan insentif bermusim.
Mereka menjangkakan tumpuan tidak berbelah bahagi kepada pembeli rumah pertama dan menyambut baik penerokaan model inovatif seperti RTO dan BTS, walaupun dengan nada berhati-hati terhadap implikasi kosnya.
Maka, apakah makna semua ini kepada bakal pembeli rumah? Gambaran muncul adalah bercampur-baur. Di satu pihak, terdapat harapan cerah dengan janji peningkatan penawaran rumah mampu milik besar-besaran dan pilihan pembiayaan lebih fleksibel. Ini adalah berita baik dalam jangka masa panjang.
Namun dalam jangka pendek, wujud kebimbangan pelaksanaan model BTS tanpa mekanisme sokongan mantap untuk pemaju boleh menyebabkan kenaikan harga. Ini paradoks dasar perlu diuruskan dengan amat teliti oleh kerajaan: bagaimana untuk melindungi pembeli tanpa secara tidak sengaja menjadikan rumah lebih mahal?
Bagi industri hartanah pula, ia bakal memasuki satu fasa penyesuaian. Tumpuan pasaran dijangka akan beralih secara drastik kepada segmen mampu milik, dipacu dasar kerajaan. Pemaju yang lebih pantas mengadaptasi teknologi pembinaan moden dan mempunyai kedudukan kewangan kukuh untuk menyerap model perniagaan baharu akan mempunyai kelebihan.
Secara keseluruhannya, gandingan RMK13 dan Belanjawan 2026 menandakan satu anjakan strategik amat signifikan. Kerajaan sedang beralih daripada dasar lebih tertumpu pada rangsangan permintaan kepada satu intervensi besar-besaran dari segi penawaran.
Ini adalah pertaruhan jangka panjang yang jauh lebih sukar untuk dilaksanakan, tetapi ia menyasarkan punca sebenar masalah perumahan negara.
Belanjawan 2026 akan menjadi ujian litmus pertama bagi komitmen kerajaan terhadap agenda reformasi ini. Perincian peruntukan dan reka bentuk program yang bakal diumumkan akan menentukan sama ada anjakan dasar ini mampu diterjemahkan kepada bumbung benar-benar mampu dimiliki rakyat.
(Web Source: https://www.bharian.com.my/rencana/lain-lain/2025/09/1452358/pastikan-inisiatif-model-jual-beli-tak-jadikan-rumah-lebih-mahal)